地产反哺旅游：绿维“温泉+”小镇模式

绿维文旅在思拉堡温泉小镇规划中创新性地提出了“温泉+”小镇开发模式，即跳出“就温泉做温泉”的局限，瞄准当地市场空缺，利用“温泉+X”的开发模式，提出将思拉堡打造成为一个以温泉产业为核心，以高尔夫和滑雪等运动产业为引擎，以旅游聚集人气、带动地产，以地产反哺旅游的综合性温泉度假小镇，从旅游项目商业聚集、旅游地产、旅游与地产的整合几个方面来设计思拉堡温泉小镇的商业模式。

思拉堡温泉设计鸟瞰图

项目位于辽宁营口市盖州双台子镇思拉堡村，交通区位优势明显，山体曲线优美，拥有丰富的地热、森林、农业等资源。根据《营口市旅游发展总体规划》，项目地被定位为温泉商务花园，属于五大分区中的“西部滨海温泉旅游区”。思拉堡温泉小镇的开发成为实现营口市旅游发展目标的重要组成部分，受到了地方政府的高度重视和支持。在这一背景下，绿维文旅受盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司委托对项目地进行了策划、规划和设计。

一、难点聚焦

作为一个新开发的温泉小镇项目，如何依托温泉项目快速树立品牌，形成小镇的核心竞争力，并通过旅游产业发展带动项目地发展？如何跳出传统温泉市场的行业壁垒，在高强度竞争的红海领域塑造自己的独特性和优势，形成与竞争者的产品差异？如何充分利用复杂地形，打造温泉景观的层次性？这些都是本案亟待解决的难点和重点。

二、核心思路

经过分析，绿维文旅跳出“就温泉做温泉”的局限，瞄准当地市场空缺，利用“温泉+X”的开发模式，提出将思拉堡打造成为一个以温泉产业为核心，以高尔夫和滑雪等运动产业为引擎，以旅游聚集人气、带动地产，以地产反哺旅游的综合性温泉度假小镇。

思拉堡温泉小镇总平图

三、开发策略

温泉小镇作为资源主导型小镇需要依托地热资源，进行大规模的综合性旅游开发，如何确保低风险、快回报、大投入、大产出，核心问题就是商业模式的设计。本案提出从旅游项目商业聚集、旅游地产、旅游与地产的整合几个方面来设计思拉堡温泉小镇的商业模式。

（一）“资源+ 智力”打造旅游项目商业聚集

思拉堡温泉小镇现有的地热、森林和温泉资源只具备三分先天的“姿色”，若仅仅依靠这三分的魅力，是很难产生良好市场效应的，这就需要我们凭借专业技术、丰富经验、高效创意能力在旅游地“三分姿色”的基础上，进行科学大胆的构想。项目组运用游憩方式创新的策划理念，并通过景观游乐创新设计和商业模式创新，为温泉小镇策划了“资源+ 智力”的开发模式。

1. 基础资源聚集促进商业聚集

思拉堡小镇位于营口一小时城市圈内，距离鲅鱼圈城区仅需十分钟车程，项目规划面积达3 平方千米，规划区域丘陵地形地貌特征明显，高低起伏多变，山体曲线优美，适于开展山地运动类项目；景区还拥有森林、温泉、农业资源，形成了一定程度上的资源聚集，资源类型的聚集是产品聚集的基础，而产品聚集又是形成商业模式聚集的基础。

思拉堡温泉小镇的资源类型与产品导向

2. 游憩方式创新点亮资源价值

旅游资源的三分姿色离不开策划创新对它的“七分打扮”，旅游产品的包装成功与否直接关系到旅游资源开发的成败。在思拉堡小镇项目中，绿维文旅运用主题化景观与温泉相配合，打造“山海八泉”，应用“一泉一品”的打造手法丰富温泉游憩体验，并以养生为主题创新个性化健康管理的温泉住宿度假；将干涸的水沟蓄水成风情水街，既有灵秀的景观，又丰富了区块的商业功能；利用地形开发36洞高尔夫，依托良好的球场景观及自然环境建设高尔夫别墅……

“山海八泉”示意图

 海水浴场设计效果图

 海水浴场实景照

琴台堡设计效果图 

 琴台堡实景照（建设中所拍） 

3. 旅游项目的商业聚集

旅游产业是一个多产业互动的特殊产业，其发展不仅促进旅游业的进步，更能带动产业链上其他产业的联动发展。从某种角度来说，纯旅游产品并不是整体项目盈利核心之所在，因而，我们需要在旅游产品本身销售的同时，融入其他商业经营方式，这种理想的经营元素，既可以利用旅游环境打造形成的人气效应，又可以解决旅游投资的长线回报问题，这个具有双重功效的元素就是“旅游地产”。

（二）“旅游+ 地产”实现温泉小镇商业模式聚集

1. 地产是转换旅游潜在价值的高效手段

“旅游+ 地产”的效应即是旅游“带靓”环境，环境带旺地产，地产反哺旅游的良性循环效应，其核心是“旅游聚集人气、景观提升品位”，这种独特的循环经济模式，不仅解决了大量人员的就业问题，还拉动了交通、餐饮、酒店、零售等服务业发展。

2. 开发时序设计与商业模式整合

思拉堡小镇旅游开发项目，是旅游项目和地产项目聚集的综合体，它遵循边开发旅游项目边建设地产的时序原则，先将“生地”靠温泉、高尔夫、酒庄等旅游项目逐步培育成“熟地”，然后在“熟地”上开发地产，从高星级温泉酒店到温泉酒店公寓、商业地产、滨水公寓；在高尔夫带动下建设高尔夫会所、高尔夫别墅，再随之开发酒庄及养生类别墅地产、SPA 会所，最后就整个区块炒热的时机，在景区南端推出虽景观较差但距城区较近的小高层生态居住社区。从而形成了具有思拉堡小镇特色的旅游与地产开发的五个台阶，十年计划。

阶梯一（两年）：温泉游乐、景观营造；高端运动、引爆市场。

阶梯二（两年）：商务推进，休闲配置；周边地产，顺次开发。

阶梯三（两年）：高尔夫、马术、滑雪、高端运动再炒地产。

阶梯四（两年）：水景、商业街结合，完善配套，提高居住环境。

阶梯五（两年）：节庆推动，品牌营销，促使旅游小镇形成规模。

从思拉堡小镇开发的五级台阶可以看到，温泉小镇这种综合型旅游度假区，其商业模式是在旅游项目和地产项目的交互运作中形成的，其具有链条式动力机制，环环相扣，互为前提，互为结果。旅游产品的商业聚集与地产项目的聚集共同构成了整个项目的商业模式聚集。

绿维文旅在思拉堡小镇良好的区位及资源条件下，创新性的将商业模式聚集方式作为其商业运营手段，在项目刚投入开发建设时便得到社会各界的热切关注。2011 年10 月24 日，思拉堡温泉正式开业，吸引了众多游客，为温泉小镇地产的开发积聚了大量人气。思拉堡小镇必将成为旅游与地产联姻的成功商业模式聚集实例。

本文摘选自绿维文旅最新著作《旅游小镇开发运营指南》

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